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决策参考2010第6期
减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2011-01-19 11:22:09

 

 

 

 

 

6期(总第256 期)

政协第十二届简阳市委员会              二○一○年十月十三日

 

 

加强市场引导  促进健康发展

—关于我市房地产市场现状及发展的思考

 

房地产业是我市加速发展阶段的重要支柱产业。近年来,我市按照“三城同建”的战略部署,通过以城市扩张带动房地产业健康快速发展,全市房地产开发投资总量及开发建设规模大幅增加。迅速发展的房地产业,在不同程度上带动了建筑、建材、装潢、家电、汽车等多个行业的发展,对扩大我市内需,促进消费,提高人民群众生活水平起到了重要作用,为我市经济持续快速增长做出了突出贡献。

一、我市房地产业发展现状

“十一五”期间,简阳市委、市政府对发展房地产业高度重视,确立了房地产业在国民经济发展中的重要地位。通过培育房地产市场,促进了城市住房综合开发、配套建设,全市住房市场化和商品化取得了突破性进展,为改善人民群众的居住条件和居住环境,提升城市品位和城市综合实力,推进我市社会经济发展做出了积极的贡献。

经过多年来的发展,全市形成了较为完善的房地产市场体系,一大批外来房地产开发企业落户简阳,同时,也带动了简阳本土房地产企业做大做强。至2010年上半年,全市房地产开发企业共有36家,其中:二级资质5家,三级资质31家,直接从业人员2200余人,间接从事房地产和建筑业上万人。今年18月份共销售房屋6705套,面积64.8万平方米,均价2600/,销售金额达16.4亿元,与2009年同期相比增长65%18月份办理房屋初始登记1020件,转移登记5981件,抵押登记5944件,抵押金额8.99亿元。现在我市从事房地产评估的机构有4家,从事房屋中介的中介机构80家,但只有1家具有中介资质。

在房地产开发上,我市通过招商引资等途径,引进业主实施房地产组团式开发。2006-2009年,我市年均房地产开发面积达50-60万平方米。通过几年的努力,滨江小区、天慧国际小区、京龙江水湾、海上花园、逸水鼎城、河景馨城、阳晨新世界、精华逸景、白塔小区、夜月小区等项目相继启动建成并部分投入使用。商品房开发的规模不断扩大,房屋设计更加合理适用,开发档次不断提升,市民人居环境得到了进一步改善。到2009年底,简阳市城市居民人均住房建筑面积达30平方米,是改革开放初期人均住房建筑面积的4倍。据统计,目前简阳市城市居民单元式配套住宅的家庭达95%以上,拥有两套以上住房的家庭占20%以上。

从目前我市房地产业的发展趋势来看,未来几年内,我市房地产业仍将保持持续快速健康发展趋势,发展前景广阔。原因有以下几个方面:其一,是城市建设的需要。按照我市发展规划,简阳将建设成为面积50平方公里,人口达50万人的中等城市。要实现这一目标,必须加快房地产业发展;其二,是改善城市人居环境的需要。我市旧城区大部分房屋密度大,居住环境较差,抽松旧城,大力发展新区是我市城市建设的重点,也是广大市民的迫切需要,根据目前工作的进度看,该项工作还有待进一步加强。其三,简阳面临前所未有的发展机遇。随着三岔湖旅游快速通道、成简快速通道、成安渝高速公路、成渝城际铁路客运专线、成都二绕、321国道B段改造、资三路、简三路、雄洲大道等大交通项目的实施,简阳作为成都后花园、卫星城的区域交通优势将更加凸显,这些机遇将带动简阳经济出现新的跨越发展,也为简阳房地产发展带来新的机遇。简阳城市区位优势将更加明显,我市房地产开发市场将更趋活跃。

二、我市房地产业发展中遭遇的问题

在充分看到近年来我市房地产业发展成绩同时,必须清醒认识我市房地产市场暴露出的一些问题,如不认真分析,及时解决,势必会影响我市房地产业的健康发展。

市场有待进一步规范。一是房地产市场发展不规范,住房二、三级市场发展缓慢。目前我市房地产市场仍处于初期发展阶段,缺乏强有力的规划指导,开发商和消费者信息不对称,很多方面还不够完善。比较突出的是企业行为不规范,开发建设中存在违法违规行为,如没取得许可证擅自开工建设及预售商品房、合同承诺不兑现、商品房面积缩水、工程质量不佳、捂盘惜售、哄抬房价、购房中设置陷井等诸多问题。此外,我市二、三级房地产市场发展缓慢,上市交易数量小,三级市场尚未形成,住房租赁尚处于无序状态等等,影响我市房地产业的健康发展。二是房地产经纪服务不规范等问题在一定范围内仍然存在,交付使用中的商品房质量问题、售后服务不落实、公共服务设施建设滞后、承诺不兑现等投诉较多,物业管理中的服务不到位,侵害业主权益,物业管理企业与业主的其他纠纷现象时有发生。

市场培育措施不健全。对房地产市场培育力度不够。房地产企业多,龙头少,抗风险能力较弱,粗放型开发的特征较明显,全市36家房地产开发企业,只有5家具有二级开发资质,尚没有1家具有一级开发资质的企业。全市房地产企业多数规模小、实力弱,缺少规模化、集团化、品牌化的企业,主要资金来自于银行贷款,导致资金链偏紧,建设资金短缺,开发建设迟缓,存在相当风险。在2008年房地产市场低潮中,我市个别房地产企业由于资金链的问题,曾出现借高利贷的现象。

投资投机炒房推高房价。近年来,我市房地产业发展较快,为一部分人炒房提供了空间,投资性购房增加,为租而买房,为炒而买房,囤积房源,抬高房价。而实际上,我市住房私有率达90%以上,房地产价格已经出现回落的趋势。据统计,目前简阳市城市居民单元式配套住宅的家庭达95%以上,拥有两套以上住房的家庭占20%以上,简阳现有的建成和在建住房已经超越现有常驻人口的需求,仅近五年简阳城区住房竣工建筑面积达386.7万平方(含经济适用住房建筑面积2万平方米),按照人均30平方米计算,就够13万人居住,而简阳城区总人口也不到20万,这其中还不含正在新建的大量楼盘。根据最新城市规划,在2015年前,简城市区将新建250.70万平方米住房。所以不顾实际的炒房,已经成为房地产市场的隐形泡沫,增加了房地产市场风险。

调控政策不能很好落实。在国家对房地产业宏观调控政策的影响下,我市房地产开发用地供应减少,房地产开发的土地价格大幅上扬,同时,建筑材料价格和劳动力成本价格不断上涨,开发成本的不断提高直接造成了我市商品房价格不断上涨;同时,房地产开发企业在国家对房地产业的宏观调控下,尤其是对房地产市场前景尚不能作出明确判断之时,企业开发投资及开发进度明显减缓,商品房新上市量减少,间接造成房价升高;而我市在保障性住房、廉租房建设方面力度相对不够。这一切因素导致我市房价居高不下,国家的政策调控效果不明显,中低收入者家庭购房困难。

另外,在房地产业的整合、如何防范房地产业可能带来的风险、房地产业后期的配套服务等方面也有待进一步完善。

三、促进房地产业健康发展的建议

针对我市房地产市场暴露出的一些问题,为进一步加强对房地产市场的规范管理,促进房地产市场的健康发展,多角度、多层次、全方位地解决我市房地产市场发展过程中出现的问题,维护广大人民群众的利益,助推社会和谐发展,特提出以下建议。

(一)严格执行国家政策,完善住房保障系统

主管部门应严格执行国家的相关政策,进一步完善住房保障系统,扩大住房公积金规模,覆盖所有在职职工,在规范一级市场的同时,使二、三级市场联动,大力培育二手房市场和租赁市场。面向广大群体以房地产市场化、商品化为主要方式。要严格遵守建设部规定:即新建商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上的规定,增加有效供给。同时,加强对弱势群体的住房保障,使住房保障制度惠及更多的住房困难群体。对城市低收入家庭,新就业人员和外来务工人员,通过供给廉租住房、经济适用住房、大众租赁住房等形式加以解决。对各种保障性住房实施严格的准入管理,建立健全申请、审查核定、公示、轮候、退出机制。

(二)规范市场秩序,抑制房地产价格过快上涨

进一步建立健全房地产市场监管体系,提高政府调控及监管市场的水平和质量,规范市场行为。要加强对房地产开发的土地、规划、建设、销售全过程监督管理严厉查处和打击房产市场中的违规开发、无证拆迁、虚假广告、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售等违法违规行为。制定相关措施,建立平等竞争机制,严厉打击哄抬地价、房价,恶意竞争等扰乱房地产市场的行为。完善房地产市场信息系统和信用档案建设,建立市场信息披露制度,并根据最新规定,可对楼盘空置率进行统计,全面、及时、准确地披露土地供应、市场供求及房价、地价变动等信息,加强舆论监督和引导。重点关注廉租住房、经济适用住房、普通住房价格、租金变化趋势,并及时向社会公布;加强房价监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。

(三)严格土地供应政策,增加住房建设用地的有效供给

总体而言,供给不能满足需求是当前房地产市场的主要矛盾。因此,要建立统一开放的土地竞争机制,调控土地供应,努力增加住宅用地的有效供给,通过掌控的土地资源以及相应的税率等经济的和必要的行政手段来实施调控,努力增加面向广大群众的普通商品住房,平衡供求关系,为控制房价的过快上涨提供物质基础。要切实加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监管,促进存量土地的实质性开发,加大对闲置土地的处置力度。要以满足城市住民基本住房需求为出发点,重点规划中低价位、中小套型普通商品住房、限价商品住房、租赁型经济适用住房、经济适用住房和廉租住房的建设规模,督促已出让土地抓紧开工,督促在建房地产项目加快进度,尽量加快形成有效供给。

(四)抑制投资投机性购房需求,合理引导住房消费

针对房地产市场投资过热,投机性购房增加、哄抬房价的炒房行为,必须加以合理引导和有效调节,引导广大居民适度消费、梯度消费。实行更严格的差别化住房信贷政策,发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,保护合理的自住性购房,抑制投资投机性购房为抑制投机性购房,同时也引导住民合理的住房消费观念,应积极探索住房保有环节的征税收入政策,对拥有多套房产、大户型房产的人提高征税收入,或实施累进税收制度,挤出部分存量住房,增加市场供给。要坚持正确言论导向,引导媒体客观真实地报导房地产市场状况,制止炒作。

(五)发挥金融杠杆作用,防范金融风险

适当控制房地产信贷总量,避免银行间对房地产信贷服务的过度竞争。应对房地产开发公司的自有资金作出严格限制,企业的自有资金不应低于开发项目的50%,防止开发企业利用银行与社会资金过度扩大开发规模,出现资金链断裂的风险,最终将风险转嫁到银行或者社会个人。要规范房地产信贷操作,强化风险防范措施,按规定将贷款投向具备房地产开发资质、信用等级较高的开发企业,防止由于重复抵押和同业互保而形成信贷风险。加强个人住房消费贷款管理,要对购房贷款者进行有效的收入审核和资信评估,防止市场过度炒作,防范与期房伴生的流动性风险与利率风险。

(六)抓好公共配套建设,促进长效服务

重品牌、重环境、重质量、重服务,已经成为房地产企业生存、发展的关键。要重点扶持一批有经济实力、有创新理念、有企业品牌、有市场竞争力的精品企业发展,推动我市房地产市场整体水平不断提高。政府主导,企业参与,配套完善绿地、停车场、医院、学校等服务设施。引导房屋中介企业强强联手,规范经营,做大做强,提高行业整体素质;加强物业管理公司培育,打造一批管理经验丰富、服务能力强的物业管理公司;开发企业在物业管理用房、业主办公用房、社区服务中心等公共配套设施建设方面应加大力度。

(七)加强房地产质量监管体系和房地产业廉政建设

现有的商品房质量监管采用的是备案制,质量监督管理站对房屋质量不直接监督和负责,商品房质量由监理公司执行,但实际上是开发商说了算,个别不良开发商就有空可钻。建议在不违背相关法律法规的情况下,赋予城建局质监站直接监管商品房质量的职责。同时,加强对相关职能部门房地产业管理者的廉政建设,避免出现不良房地产开发商和极少数管理者相互勾结,或者不严格执行相关的法律法规,损害消费者权益的情况。

 

抄:资阳市政协

送:市委办、市政府办,涌涛书记、宏斌市长、月霞副书记、肖东副市长、建龙副市长,市委政研室、市规划和建设局

发:本会主席、副主席、秘书长,各委室负责人。

政协简阳市委员会办公室              20101013日印

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作者:佚名
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